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房屋質(zhì)量問題很多，有的是漏水起皮等小問題，有的是沉降等結(jié)構(gòu)性的大問題。哪些質(zhì)量問題可要求退房賠款，哪些可通過維修解決？問題不同，維權(quán)的方式也不同。購房者要保護好自己的利益，就必須了解正確的維權(quán)方式。 　　 　　案例1：退房！ 　　今年8月，劉小姐終于把新買的房子裝修好�？扇胱『蟮牡谝粋�星期，她就發(fā)現(xiàn)該幢樓內(nèi)１樓變電站發(fā)生的噪音，使全家夜間無法入睡，劉小姐覺得噪音嚴重影響居住及身心健康，先后與開發(fā)商、物業(yè)、消協(xié)溝通，雖經(jīng)調(diào)解但無結(jié)果。于是她委托區(qū)環(huán)境監(jiān)測站進行測試，測定結(jié)果為噪音確已超標。遂起訴，要求終止與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，由開發(fā)商返還購房款，并賠償利息損失。法院認為，開發(fā)商有義務應保證其所交付的房屋符合住宅用途，可供他人正常居住使用�，F(xiàn)因大樓內(nèi)建有變電站致房屋噪音超標，且難以改善，不符合居住使用條件，故支持劉小姐退房。 　　案例2：賠款！ 　　王先生在開發(fā)商交房時長了一個心眼，請房屋質(zhì)量檢測站的朋友一起去驗房。驗房時發(fā)現(xiàn)，房屋為磚混結(jié)構(gòu)，但購房當初約定的為“所售商品房為鋼混結(jié)構(gòu)”。王先生發(fā)現(xiàn)房屋由約定的鋼混結(jié)構(gòu)變?yōu)榇u混結(jié)構(gòu)，覺得自己花了冤枉錢，要求開發(fā)商予以賠償。法院認為，房屋主體結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，王先生可以要求開發(fā)商經(jīng)濟賠償，也可以選擇退房。 　　 　　哪些質(zhì)量問題可退房賠款 　　１、若業(yè)主經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)退房，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。 　　2、若業(yè)主所購房屋主體質(zhì)量合格，但房屋其他質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。則開發(fā)商應當承擔違約責任，購房人可以請求解除合同和賠償損失�！皣乐赜绊懻�常居住使用”一般是指購房者所購買的房屋出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，且該質(zhì)量問題通過修復等亦無法保證購房者人身、財產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。 　　3、若業(yè)主所購房屋雖存在質(zhì)量問題，但尚未達到“嚴重影響正常居住使用”這一嚴重程度。在這種情況下，開發(fā)商輕微違約，沒有達到根本違約的程度，所以業(yè)主不能要求解除合同進行退房。只能要求開發(fā)商在保修期內(nèi)承擔修復責任。如開發(fā)商拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔。 　　 　　發(fā)生質(zhì)量問題后，業(yè)主應初步分析質(zhì)量暇疵的程度，是否是房屋主體質(zhì)量不合格，或者嚴重影響正常居住，以便采取相應的對策。以上兩例房屋質(zhì)量糾紛中，購房者采取了正確的方式，維權(quán)比較順利。但若不采用正確的方法，購房者即使有委屈也難以保護自身權(quán)益。 　　 　　案例3：不當維權(quán)得不償失 　　張先生驗收房屋時發(fā)現(xiàn)，客廳及主臥室地面和天花板均存在明顯的通長裂縫（裂縫長度超過1.5米），墻體多處發(fā)現(xiàn)豎向、斜向、水平裂縫。經(jīng)與其他各層業(yè)主相互了解，均存在類似現(xiàn)象。張先生兩次致函開發(fā)商總經(jīng)理，說明房屋有明顯裂縫，要求整改。并且，張先生拒絕收房，拒付房屋尾款。之后，雙方訴至法院。法院認為，開發(fā)商交付的房屋確有暇疵，但張先生以此為由拒收房屋缺乏法律依據(jù)，故判決不支持張先生訴訟請求，且張先生還應支付逾期支付房款的違約金。 　　案例4：發(fā)脾氣找錯對象 　　李先生的新房入住才半年，可只要一下大雨，兩個衛(wèi)生間、廚房、兩間臥室及書房就會發(fā)生漏雨滲水。物業(yè)多次維修，仍未修復。物業(yè)公司稱，此屬房屋本身質(zhì)量問題，應找開發(fā)商解決。李先生認為，物業(yè)公司與開發(fā)商是父子關(guān)系，物業(yè)公司應承擔責任。遂拒交物業(yè)管理費近二年。物業(yè)公司起訴法院，法院認為物業(yè)公司已盡維修職責，判決李先生支付物業(yè)管理費。 　　案例5：法院認定開發(fā)商已經(jīng)修復 　　張先生購買的房屋本應在去年12月份交付，但直到現(xiàn)在還沒有入住。他自己測量，開發(fā)商交付的房屋，臥室凈高只有2.16米、廚房凈高只有2.15米。而國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設部聯(lián)合發(fā)布的《住宅設計規(guī)范》早就明文規(guī)定，臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m。廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應低于2.20m。開發(fā)商接到他的投訴后馬上采用降低地面的方式，增加屋內(nèi)凈高。最后雙方矛盾不能調(diào)和，官司打到法院。法院認為，層高非房屋主體結(jié)構(gòu)問題，且開發(fā)商已修復，遂不同意退房。 　　案例6：這個判決實在無奈 　　趙小姐收樓時發(fā)現(xiàn)，商品房買賣合同約定安裝的是進口東芝電梯，現(xiàn)在卻變成了國產(chǎn)電梯。即要求開發(fā)商更換電梯，未果，趙小姐起訴至法院。法院認為，趙小姐在主張公共設施的履行上，往往沒有考慮到履行成本的問題。對公共配套措施不符合質(zhì)量約定、需要補救的，若履行成本過高，會造成一方承擔不合理義務。故駁回了趙小姐的請求。 　　 　　律師總結(jié)： 　　房屋質(zhì)量問題種類繁多，例如主體結(jié)構(gòu)損壞、墻體裂縫、層高不足、房屋傾斜、門窗損壞、房屋漏水、房屋噪音、房屋設備不符合同約定等。這種質(zhì)量問題，可能在收樓前就發(fā)現(xiàn)，也可能在入住后才發(fā)現(xiàn)。為了避免出現(xiàn)質(zhì)量問題，建議消費者在買房時選擇資信良好的開發(fā)商，并且對開發(fā)商已建樓盤質(zhì)量以及承建商資質(zhì)做一番全面了解，將風險控制在前期。 　　入住之前應該向發(fā)展商要注出具《建筑工程質(zhì)量認定書》，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，再簽署入住單。 　　入住后出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應首先采取主動積極的態(tài)度，與開發(fā)商協(xié)商。如果協(xié)商不能解決，業(yè)主可以向消費者協(xié)會、建委等部門投訴或直接向法院提起訴訟。最重要的是消費者在發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題以后，一定要注意保留證據(jù)。 　　首先，一定在保管好當初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證，如拍攝相關(guān)照片，并書面記錄質(zhì)量問題的嚴重程度。造成的損失情況等，盡可能請物業(yè)管理公司、鄰居或居委會有關(guān)人員簽名證實。 　　其次，應以掛號信的形式向發(fā)展商發(fā)出書面通知，要求發(fā)展商前來修復，并告之其損失情況。每次修復情況，包括修復時間，具體人員采取的措施及修復效果等都作好書面的記錄并請相關(guān)人員簽名，最后可以據(jù)此向開發(fā)商據(jù)實索賠，如購房合同中有賠償約定的按約索賠。

回答者：zhaozilu19882016-03-01 00:00