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一、關(guān)于因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致合同解除的情況。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《最高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任�！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據(jù)前述規(guī)定，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題包括三種情形：一是，房屋未經(jīng)驗(yàn)收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題；二是，房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題；三是，房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用后，經(jīng)核驗(yàn)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問(wèn)題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應(yīng)通過(guò)檢驗(yàn)確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問(wèn)題，在確定此前提下，買(mǎi)受人可依法行使權(quán)利。根據(jù)《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。因此，《最高院解釋》第十二條中的“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程�！昂侠硎褂脡勖�”即為建筑物的設(shè)計(jì)年限，也就是建筑物正常使用的最低年限�？梢�(jiàn)，房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是一項(xiàng)工程的基石，如果建筑工程在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無(wú)法保證整個(gè)工程的質(zhì)量。因此，《最高院解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。二、關(guān)于因商品房質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致解除合同的情況。《最高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持�！北緱l所稱的“房屋質(zhì)量問(wèn)題”應(yīng)是指除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的質(zhì)量問(wèn)題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。買(mǎi)受人依據(jù)該條解除合同，除房屋存在質(zhì)量問(wèn)題外，且該質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度，否則不能達(dá)到解除合同的目的。但《最高院解釋》并未對(duì)“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，在實(shí)踐中，對(duì)此，有三種不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴(yán)重影響居住使用的問(wèn)題；第二種觀點(diǎn)人為，判斷房屋質(zhì)量問(wèn)題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)通過(guò)委托工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)鑒定，法院依據(jù)鑒定結(jié)論做出判斷。第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋質(zhì)量問(wèn)題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識(shí)自由裁量的范圍，不需要工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)進(jìn)行鑒定。本人同意第三種觀點(diǎn)，因?yàn)閷�業(yè)質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)所進(jìn)行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)作出不合格、合格或優(yōu)良的認(rèn)定，并對(duì)某些量化指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。而房屋質(zhì)量是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定沒(méi)有客觀標(biāo)準(zhǔn)，即使由專業(yè)工程師來(lái)認(rèn)定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個(gè)人的生活經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，沒(méi)有法定依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。因此，是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”，法官作為審判人員，完全可以根據(jù)生活常識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，作出認(rèn)定。三、對(duì)于尚處于保修期的房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人可否直接請(qǐng)求解除合同的問(wèn)題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，即使房屋尚在保修期限內(nèi)，買(mǎi)受人也無(wú)須受保修的限制，有權(quán)直接請(qǐng)求解除合同。且根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第111條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任�！币虼�，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，買(mǎi)受人作為受損害方有權(quán)選擇要求開(kāi)發(fā)商保修或是解除合同。我認(rèn)為此觀點(diǎn)不能成立。（一）我國(guó)《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期由國(guó)務(wù)院規(guī)定�！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任�！薄蹲罡咴航忉尅返谑�三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任�！苯ㄔO(shè)部《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本第十六條也約定“買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)�！币陨鲜欠�律、法規(guī)明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量所承擔(dān)的法定保修義務(wù)�？梢�(jiàn)，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋交付后，在保修期內(nèi)如出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商即產(chǎn)生并必須履行保修義務(wù)。（二）根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，房屋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未履行保修義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期內(nèi)仍未履行的，且房屋質(zhì)量問(wèn)題已嚴(yán)重影響居住使用，買(mǎi)受人方可解除合同。（三）關(guān)于《合同法》第111條，該條只是在雙方對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或不能確定時(shí)適用，而如前所述，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已對(duì)出賣(mài)人如何承擔(dān)保修責(zé)任用出了明確的約定，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。另外，《合同法》第111條要求受害方合理行使選擇權(quán)，即買(mǎi)受人在選擇違約責(zé)任的方式時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則。如果房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)維修可以補(bǔ)救，買(mǎi)受人不應(yīng)解除合同。至于經(jīng)過(guò)幾次維修，才允許買(mǎi)受人解除合同，目前法律無(wú)明確規(guī)定，我認(rèn)為可借鑒《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第54條的規(guī)定，即“保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨”，當(dāng)出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)或經(jīng)兩次以上維修仍不能正常使用的，買(mǎi)受人解除合同的條件成熟時(shí)，才可以嚴(yán)重影響正常居住使用為由請(qǐng)求解除合同。（四）如果允許買(mǎi)受人不經(jīng)保修直接行使合同解除權(quán)，規(guī)定我國(guó)商品房保修制度將喪失實(shí)際意義。因此，對(duì)于房屋在保修期內(nèi)所出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，如果通過(guò)修復(fù)的方式可以補(bǔ)救，應(yīng)由出賣(mài)人根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，先履行保修義務(wù)，買(mǎi)受人不應(yīng)直接要求解除合同。《最高院解釋》未作出明確規(guī)定。以住宅房屋為例,一般住宅房屋使用年限為七十年,如果在交付使用三、四十年以后，房屋的某些部位開(kāi)始出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，如也允許買(mǎi)受人適用本條規(guī)定，那么開(kāi)發(fā)商將存在較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)開(kāi)發(fā)商也極為不公平。針對(duì)此問(wèn)題，從我國(guó)合同解除的條件和保修制度的有關(guān)法律規(guī)定來(lái)分析，我認(rèn)為買(mǎi)受人行使解除權(quán)應(yīng)受到保修期限的限制�！逗贤�法》第93條、第94條規(guī)定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過(guò)程中，合同約定的解除條件成就時(shí)，一方當(dāng)事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立后，一方當(dāng)事人沒(méi)有履行或違約履行，另一方當(dāng)事人通過(guò)行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。根據(jù)合同法的原理，無(wú)論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件是一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人負(fù)有履行義務(wù)，且負(fù)有履行義務(wù)的一方當(dāng)事人未履行合同義務(wù)或有違約行為存在。據(jù)前文所述，因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行商品房交付后的質(zhì)量保修制度，根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，開(kāi)發(fā)商在保修期內(nèi)必須對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任，而保修期滿后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商就不再具有保修的義務(wù)，沒(méi)有義務(wù)，就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買(mǎi)受人再行使合同解除權(quán)也就無(wú)從談起。因此，我認(rèn)為，買(mǎi)受人因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用而行使解除權(quán)的，應(yīng)在房屋保修期內(nèi)提出。但保修期滿后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)就存在的隱蔽質(zhì)量瑕疵或開(kāi)發(fā)商明知質(zhì)量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買(mǎi)受人知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起2年內(nèi)，如因該質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響居住使用的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。五、因房屋質(zhì)量問(wèn)題對(duì)買(mǎi)受人的賠償范圍�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條第三款規(guī)定“保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任�！薄斗课萁ㄖ�工程質(zhì)量保修辦法》第十四條規(guī)定“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。”《最高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)�！鄙鲜鲆�(guī)定明確了在保修期內(nèi)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)，除此之外，因房屋質(zhì)量問(wèn)題給買(mǎi)受人造成損失的，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在適用前述規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)同時(shí)具備以下條件：第一，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)在保修期內(nèi)；第二，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)屬保修范圍；第三，因房屋的質(zhì)量問(wèn)題，確實(shí)給買(mǎi)受人造成了損失。但并未對(duì)損失的具體范圍作出規(guī)定。根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，損失應(yīng)當(dāng)以因房屋質(zhì)量問(wèn)題之違約行為所造成的損失為準(zhǔn)。實(shí)踐中，關(guān)于爭(zhēng)議比較大的是因房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者另行租房，產(chǎn)生的租金損失，下面將結(jié)合具體案例對(duì)此問(wèn)題談一下個(gè)人看法。關(guān)于因房屋質(zhì)量問(wèn)題給買(mǎi)受人造成誤工損失的賠償問(wèn)題，現(xiàn)行法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定，在實(shí)踐中，誤工費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)亦未統(tǒng)一。我認(rèn)為，在我國(guó)對(duì)此問(wèn)題未作出具體規(guī)定之前，可以比照《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》關(guān)于誤工費(fèi)的規(guī)定處理，該解釋第二十條規(guī)定“誤工費(fèi)根據(jù)受害人的誤工時(shí)間和收入狀況確定。誤工時(shí)間根據(jù)受害人接受治療的醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的證明確定。受害人因傷致殘持續(xù)誤工的，誤工時(shí)間可以計(jì)算至定殘日前一天。受害人有固定收入的，誤工費(fèi)按照實(shí)際減少的收入計(jì)算。受害人無(wú)固定收入的，按照其最近三年的平均收入計(jì)算；受害人不能舉證證明其最近三年的平均收入狀況的，可以參照受訴法院所在地相同或者相近行業(yè)上一年度職工的平均工資計(jì)算�！币蚍课葙|(zhì)量問(wèn)題造成買(mǎi)受人誤工損失的，買(mǎi)受人請(qǐng)求賠償誤工費(fèi)的，應(yīng)以買(mǎi)受人處理房屋質(zhì)量問(wèn)題的實(shí)際誤工時(shí)間及上述誤工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算和賠償誤工損失。

回答者：rosearered2016-11-08 00:00